LDFG2022001

羅府〔2022〕18號

羅定市人民政府關(guān)于印發(fā)《羅定市不動產(chǎn)登記若干歷史遺留問題處理意見（試行）》的通知

各鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處，市政府各部門、各直屬單位:

　　《羅定市不動產(chǎn)登記若干歷史遺留問題的處理意見（試行）》經(jīng)市十七屆人民政府第25次常務(wù)會議討論通過并經(jīng)市委常委會會議審定，現(xiàn)印發(fā)給你們，請認真組織實施。實施過程中遇到的問題，請徑向市自然資源局反映。

                                                                                                                                        羅定市人民政府

                                                                                                                                        2022年6月7日

羅定市不動產(chǎn)登記若干歷史遺留問題處理意見（試行）

　　為進一步規(guī)范我市不動產(chǎn)統(tǒng)一登記工作，解決不動產(chǎn)登記的歷史遺留問題，根據(jù)《中華人民共和國民法典》《不動產(chǎn)登記暫行條例》以及《自然資源部關(guān)于加快解決不動產(chǎn)登記若干歷史遺留問題的通知》（自然資發(fā)〔2021〕1號）等相關(guān)規(guī)定，按照“尊重歷史，實事求是，妥善解決”的原則，結(jié)合我市實際，提出以下處理意見：

　　一、買受人經(jīng)合法手續(xù)購買的國有建設(shè)用地，具有縣級以上人民政府的批準文件或國有建設(shè)用地使用通知書等相關(guān)劃撥用地文件，至今未辦理土地登記的，買受人申請辦理不動產(chǎn)登記時，按下列情形處理：

　?。ㄒ唬┏鍪鄯绞窃哂蟹康禺a(chǎn)經(jīng)營證照的國有性質(zhì)開發(fā)公司，但開發(fā)公司的經(jīng)營證照現(xiàn)已注銷，且原開發(fā)地塊在2002年12月1日前經(jīng)縣級以上人民政府或土地行政主管部門批準劃撥給該企業(yè)開發(fā)的，由市自然資源部門依買受人申請，為其補辦國有建設(shè)用地使用權(quán)協(xié)議出讓手續(xù)；買受人補繳土地出讓金和相關(guān)稅費后，市自然資源部門為其辦理不動產(chǎn)登記。

　　（二）出售方是行政機關(guān)、事業(yè)單位或國有企業(yè)的，買受人用于私人建房的國有建設(shè)用地，按本條第一款的規(guī)定辦理；如用地批準文件所批準的宗地用途與實際用途不符，由市自然資源部門按照住宅用途為其辦理不動產(chǎn)登記手續(xù)。

　　二、在國有建設(shè)用地上的私人建房，已取得《房屋所有權(quán)證》或《房地產(chǎn)權(quán)證》，但一直未辦國有建設(shè)用地使用權(quán)首次登記的，權(quán)利人申請辦理不動產(chǎn)登記時，由市自然資源部門按已領(lǐng)取權(quán)屬證的建筑現(xiàn)狀確定用地界線，經(jīng)公告權(quán)屬無爭議的，為其補辦國有建設(shè)用地使用權(quán)協(xié)議出讓手續(xù)；權(quán)利人補繳土地出讓金及相關(guān)稅費后，市自然資源部門為其辦理不動產(chǎn)登記。

　　三、合法宗地上的房屋所有權(quán)多次轉(zhuǎn)移，轉(zhuǎn)移鏈條清晰且相繼取得房屋所有權(quán)屬證書，但沒有同步辦理土地使用權(quán)證轉(zhuǎn)移，導致房屋、土地權(quán)屬證書的權(quán)利主體不一致的，經(jīng)查驗歷次房產(chǎn)轉(zhuǎn)移已完稅，由市自然資源部門為權(quán)利人辦理房屋、土地權(quán)利主體一致的建設(shè)用地使用權(quán)及房屋所有權(quán)不動產(chǎn)登記。如果土地屬劃撥用地的，由市自然資源部門依權(quán)利人申請，為其補辦國有建設(shè)用地使用權(quán)協(xié)議出讓手續(xù)；權(quán)利人補繳土地出讓金和相關(guān)稅費后，市自然資源部門為其辦理不動產(chǎn)登記。

　　四、原羅定市房地產(chǎn)管理局（以下簡稱原市房管局）在管的土地，其上蓋的房屋屬私人所有，并取得了《房屋所有權(quán)證》或《房地產(chǎn)權(quán)證》，所占用的土地為國有劃撥用地，納入公產(chǎn)地管理，導致房地產(chǎn)權(quán)利人主體不一致的，由自然資源部門核算每一戶房屋應(yīng)分攤的土地面積，由權(quán)利人按評估地價補交地價款及相關(guān)稅費后，市自然資源部門為其辦理不動產(chǎn)登記。

　　五、原市房管局與企業(yè)合作開發(fā)的商品房在辦理不動產(chǎn)登記時，按以下方式辦理：

　?。ㄒ唬┤粼摵献鏖_發(fā)的土地性質(zhì)為出讓土地的，權(quán)利人申請辦理不動產(chǎn)登記時，不再履行報批程序，不再簽訂土地轉(zhuǎn)讓合同，無須補辦土地轉(zhuǎn)讓手續(xù)，由市自然資源部門依法公告并注銷原國有土地使用證，確定宗地為共用宗地，土地出讓年限從檔案記載時間算起，住宅為70年，商業(yè)為40年，再為其辦理不動產(chǎn)登記。

　?。ǘ┤粼摵献鏖_發(fā)的土地性質(zhì)為劃撥土地，由市自然資源部門根據(jù)該宗地上建成房屋的總建筑面積，計算出每一戶房屋應(yīng)分攤的劃撥土地面積。權(quán)利人申請辦理不動產(chǎn)登記時，由市自然資源部門為其補辦建設(shè)用地使用權(quán)協(xié)議出讓手續(xù)；權(quán)利人補繳土地出讓金及相關(guān)稅費后，市自然資源部門依法公告并注銷原國有土地使用權(quán)證，確定宗地為共用宗地，土地出讓年限從檔案記載時間算起，住宅為70年，商業(yè)為40年，再為其辦理房地主體一致的不動產(chǎn)登記。

　　六、房改房辦理不動產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記的，權(quán)利人根據(jù)《羅定市房改房上市實施辦法》（羅房改〔1999〕3號）的規(guī)定，完善房改房上市手續(xù)后，再到市自然資源部門辦理不動產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記，宗地出讓時間按該棟房屋首次登記的時間算起，使用期限70年，房屋建基面積記載為共用宗地，土地用途記載為住宅。

　　七、購買商品房、集資房等房產(chǎn)，無土地使用證或土地性質(zhì)是劃撥用地的，如權(quán)利人自愿辦理不動產(chǎn)登記時，分類按以下情形辦理：

　?。ㄒ唬o土地使用權(quán)證的，由市自然資源部門按建筑現(xiàn)狀確定用地界線，經(jīng)公告且權(quán)籍無爭議的，為權(quán)利人補辦國有建設(shè)用地使用權(quán)協(xié)議出讓手續(xù)；權(quán)利人補繳土地出讓金及相關(guān)稅費后，市自然資源部門為其辦理不動產(chǎn)登記。宗地按實際用途記載為共用宗地。

　?。ǘ┮杨I(lǐng)取土地使用權(quán)證但土地性質(zhì)是劃撥的，由市自然資源部門依權(quán)利人申請，為其補辦國有建設(shè)用地使用權(quán)協(xié)議出讓手續(xù)；權(quán)利人補繳土地出讓金及相關(guān)稅費后，市自然資源部門依法公告并注銷原國有土地使用權(quán)證，按建筑現(xiàn)狀確定用地界線后為其辦理不動產(chǎn)登記。宗地按實際用途記載為共用宗地。

　　八、不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度實施前已領(lǐng)取《房屋所有權(quán)證》《國有土地使用權(quán)證》的不動產(chǎn)，其房屋所有權(quán)證和國有土地使用權(quán)證記載的房屋用途和土地用途不一致的，權(quán)利人申請辦理不動產(chǎn)登記時，未經(jīng)依法批準不得改變已登記的不動產(chǎn)用途，繼續(xù)分別按原記載的房屋、土地用途進行登記。對原批準土地用途與《土地利用現(xiàn)狀分類》（GB/T21010-2017）二級類不對應(yīng)的，市自然資源部門應(yīng)當按照《土地利用現(xiàn)狀分類》（GB/T21010-2017）二級類重新確定歸屬地類進行登記，土地使用期限與原土地權(quán)屬來源材料保持一致。證載房屋用途為空的，查據(jù)規(guī)劃資料確定房屋用途；規(guī)劃資料不明確的，按房屋實際使用用途登記。

　　綜合用地在辦理新的登記業(yè)務(wù)時，對于已辦理房產(chǎn)證的，房屋用途按照原房產(chǎn)證證載用途登記；證載房屋用途為空的，查據(jù)規(guī)劃資料確定房屋用途予以登記（規(guī)劃資料不明確的，按房屋實際使用用途登記）。土地用途查據(jù)原始檔案資料，依據(jù)批準土地用途登記，如最初批準用途為綜合用地的，按實際使用用途登記。

　　對于純土地的登記業(yè)務(wù)，查據(jù)原始檔案資料，依據(jù)首次批準的土地用途登記，如最初批準用途為綜合用地的，依據(jù)首次發(fā)出的規(guī)劃條件確定用途。

　　九、已領(lǐng)取《國有土地使用權(quán)證》和《房屋所有權(quán)證》（或《房地產(chǎn)權(quán)證》）的自建房用戶，因房屋建基面積超出宗地紅線而不能通過權(quán)籍系統(tǒng)辦理不動產(chǎn)登記的，由市自然資源部門核對其批準用地面積和實際建筑基底面積的差額，若核定最新測量成果超出面積少于或等于3平方米的，直接辦理不動產(chǎn)登記；若核定最新測量成果超出面積大于3平方米以上的，權(quán)利人按照評估地價補交超占用地面積的地價款及相關(guān)稅費后，由市自然資源部門為其辦理不動產(chǎn)登記。

　　十、我市已建成無工程竣工驗收的自建自用房屋辦理不動產(chǎn)登記，分類按以下方式辦理：

　?。ㄒ唬?019年9月1日前（不含本日）取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證（含各鎮(zhèn)街核發(fā)的準建證）并已建成的私人自建自用房屋，包括該建設(shè)用地在上述界定時間內(nèi)已取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證（含各鎮(zhèn)街核發(fā)的準建證）后發(fā)生過轉(zhuǎn)讓行為的，以該建設(shè)用地第一次取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證（含各鎮(zhèn)街核發(fā)的準建證）的時間為準：

　　1. 建筑面積500平方米（含本數(shù)）以下的自建自用房屋，業(yè)主提供由有資質(zhì)的房屋安全鑒定機構(gòu)出具的《房屋安全鑒定報告》，可申請辦理不動產(chǎn)登記。

　　2. 建筑面積500平方米（不含本數(shù)）以上的自建自用房屋，經(jīng)所屬鎮(zhèn)街對其無施工許可證擅自施工、未組織竣工驗收擅自交付使用的房屋，經(jīng)依法依規(guī)處理后，可申請辦理不動產(chǎn)登記:

　?。?）未取得施工許可證擅自施工的行為，由所屬鎮(zhèn)街按《建筑工程施工許可管理辦法》第十二條規(guī)定進行處理（步梯樓每平方米建筑面積工程造價按600元計算，電梯樓每平方米建筑面積工程造價按1200元計算）。

　?。?）未組織竣工驗收擅自交付使用的房屋，由所屬鎮(zhèn)街按《建設(shè)工程質(zhì)量管理條例》第五十八條規(guī)定進行處理（步梯樓每平方米建筑面積工程造價按600元計算，電梯樓每平方米建筑面積工程造價按1200元計算）。

　?。?）經(jīng)所屬鎮(zhèn)街對其違法行為給予行政處罰后，由業(yè)主按規(guī)定委托已進駐云浮備案的檢測鑒定機構(gòu)進行檢測鑒定，各受委托檢測機構(gòu)應(yīng)根據(jù)《廣東省建設(shè)工程質(zhì)量管理條例》《民用建筑可靠性鑒定標準（GB50292-2015）》和廣東省建設(shè)工程質(zhì)量安全監(jiān)督檢測總站《建筑工程質(zhì)量鑒定文書編制規(guī)定》的要求進行檢測鑒定并出具《建筑物結(jié)構(gòu)實體檢測鑒定報告》，滿足安全使用要求，報市建設(shè)行政主管部門審核，出具核查處理意見后，可申請辦理不動產(chǎn)登記。

　?。ǘ?019年9月1日后（含本日）取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證并已建成的私人自建自用房屋報建問題及辦理不動產(chǎn)登記的處理辦法：

　　1. 建筑面積500平方米（含本數(shù)）以下的私人自建自用房屋，業(yè)主提供由有資質(zhì)的房屋安全鑒定機構(gòu)出具的《房屋安全鑒定報告》，可申請辦理不動產(chǎn)登記。

　　2. 私人自建自用房屋面積在500平方米以上的建設(shè)項目，必須依法辦理施工許可證并取得建設(shè)行政主管部門出具的房屋竣工備案表或相關(guān)竣工驗收認可文件，方可辦理不動產(chǎn)登記。

　　十一、拆遷安置用地的辦理不動產(chǎn)登記，由申請人憑權(quán)利人一致的拆遷協(xié)議書、拆遷函及建設(shè)用地規(guī)劃許可證辦理不動產(chǎn)登記。

　　十二、集體所有土地上開發(fā)的商品房，一律不予辦理不動產(chǎn)登記；“小產(chǎn)權(quán)房”等不符合法律法規(guī)規(guī)定的，一律不予辦理不動產(chǎn)登記。

　　十三、本處理意見文中的“補繳土地出讓金”的計算方式：按現(xiàn)狀使用條件下評估的出讓土地使用權(quán)正常市場價格，減去現(xiàn)狀使用條件下評估的劃撥土地使用權(quán)價格，其結(jié)果作為補繳土地出讓金的依據(jù)。評估機構(gòu)的選取方式按《羅定市人民政府辦公室關(guān)于印發(fā)羅定市自建房用戶國有建設(shè)用地使用權(quán)劃撥土地辦理協(xié)議出讓手續(xù)若干規(guī)定的通知》（羅府辦〔2021〕9號）的規(guī)定辦理。

　　十四、本處理意見自發(fā)布之日起施行，有效期至2025年6月8日。

　　公開方式：主動公開

　　政策解讀：《羅定市不動產(chǎn)登記若干歷史遺留問題的處理意見》政策解讀